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Immobilienkauf in Italien durch Schweizer- Das sollten Sie wissen 

Was müssen Schweizer Staatsbürger beachten, wenn sie eine Immobilie in Italien erwerben möchten? In unserem neusten Artikel erfahren Sie alles über die Voraussetzungen, mögliche Einschränkungen und nützliche Tipps, um ihren Traum vom Eigenheim in Italien zu verwirklichen. 

 

A. Das Thema

Aufgrund von Einschränkungen für Italiener beim Kauf von Immobilien in der Schweiz hat Italien ähnliche Beschränkungen für Schweizer beim Kauf von Immobilien in Italien gemäß Artikel 16 des Zivilgesetzbuches eingeführt. Das folgende Gutachten befasst sich mit der Frage, wie Schweizer Staatsbürger Immobilien für ihren privaten Gebrauch in Italien erwerben können.

B. Die Fragen

I.Wie können Schweizer in Italien Immobilien erwerben?

II.Wie können Schweizer die Einschränkungen überschreiten?

I.

Schweizern steht grundsätzlich die Möglichkeit offen, in Italien Grundstücke zu erwerben. Insbesondere, wie das italienische Außenministerium betont, verhindert die sogenannte Gegenseitigkeitsbedingung nicht den Erwerb von Immobilien durch nicht ansässige Schweizer in den folgenden Fällen:

• Zweitwohnungen, Ferienhäuser und Wohneinheiten in Aparthotels mit einer Nettofläche von bis zu 200 m2;
• Grundstücke, die zu Zweit- und Ferienhäusern gehören (Einzelne Einheiten: Villen, Gebäude usw.) mit einer Fläche von bis zu 1.000 Quadratmetern.

Diese Größenbeschränkungen für die Fläche ergeben sich aus Artikel 10 Absätze 2 und 3 der Verordnung über den Erwerb von Immobilien durch Personen im Ausland (BewG vom 1. Oktober 1984), die das BewG (Bundesgesetz über den Erwerb von Immobilien durch Personen im Ausland vom 16. Dezember 1983) ergänzt und Folgendes vorsieht:

II.In einigen Fällen können diese festgelegten Größenbeschränkungen überschritten werden:

A) Teilung

Der einfachste Fall ist die Teilung des Grundstücks und/oder Gebäudes so, dass jede Person (außer Ehepartnern) einen Anteil innerhalb der oben genannten Grenzen erwerben kann. Es muss ein Vertrauensverhältnis zwischen der Person bestehen (üblicherweise ein Verwandtschaftsverhältnis), die die Immobilie tatsächlich erwerben möchte, und den anderen Eigentümern der Immobilie. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass die mögliche Einführung rechtlicher Einschränkungen wie Nutzungsrechte, schriftliche Vorverträge, Pfandrechte, schriftliche Treuhandverträge zwischen den verschiedenen Käufern, die darauf abzielen, das Eigentum an der Immobilie dem alleinigen "wesentlichen" Käufer zu sichern, grundsätzlich nichtig sind, nicht nur, weil sie darauf abzielen, die oben genannte zwingende Vorschrift zu umgehen, sondern auch, weil alle Verhandlungspunkte, die darauf abzielen, das Eigentum an der Immobilie einem Ausländer unter Verstoß gegen die oben genannten Grenzen zu sichern oder dem Kauf der Immobilie gleichkommen (z.B. wird der Nießbrauch dem Kauf der Immobilie gleichgestellt), oder nach Schweizer Recht in jedem Fall verboten sind. Dies bedeutet nicht, dass es keine Möglichkeit gibt, den zusätzlichen Käufer zu binden, sondern dass der Umfang dieser Bindung aufgrund der oben genannten Hindernisse nicht vollständig ist.

B) B&B/Kommerzielle Tätigkeit

In Italien gibt es keine Einschränkungen beim Erwerb von Immobilien, die ausschließlich für kommerzielle Zwecke genutzt werden, weder für natürliche noch für juristische Personen.

Jedoch sanktionieren das Schweizer und folglich das italienische Recht die

Nutzungsänderung mit Nichtigkeit, "wenn der beabsichtigte Verwendungszweck der Immobilie nachträglich geändert wird, wodurch sich der Zweck ändert, für den dedr Kauf zuvor getätigt wurde".

Die Tätigkeit eines Bed & Breakfast wird hauptsächlich durch regionale Gesetze sowie durch die Artikel 11, 33 und 92 des  Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza (TULPS) geregelt.

C) Landwirtschaftliche Tätigkeit

Die Größenbeschränkungen können auch überschritten werden, wenn Schweizer Bürger Land durch ein landwirtschaftliches Unternehmen nach italienischem Recht erwerben. Dies erfordert einen instrumentalen Zusammenhang zwischen dem Haus und dem ländlichen Land, das für landwirtschaftliche Zwecke genutzt werden muss, wie durch ein reguläres städtebauliches Zertifikat nachgewiesen. Um die ländliche Natur von Gebäuden für Steuerzwecke anzuerkennen, sieht Artikel 9, Absatz 3 des Gesetzes 133/1994 vier Bedingungen vor:

I. ANFORDERUNG AN DIE GRÖSSE DES LANDES

(Art. 9, Abs. 3, Buchst. c): Die Mindestfläche des Landes muss mindestens 10.000 Quadratmeter betragen. Wenn das Land für spezielle Gewächshauskulturen, Pilzzucht oder andere intensive Kulturen genutzt wird, oder wenn das Land in einer Gemeinde liegt, die gemäß Artikel 1, Absatz 3 des Gesetzes Nr. 97 vom 31. Januar 1994 als Berggebiet gilt, wird die obige Grenze auf 3.000 Quadratmeter reduziert.

II. SUBJEKTIVE ANFORDERUNG - LAND EIGENTUM UND NUTZUNG

(Art. 9, Abs. 3, Buchst. a): Das Gebäude muss als Wohnsitz genutzt werden:

2.1) vom Eigentümer der Immobilie oder einem anderen dinglich Berechtigten an der Immobilie, der ein landwirtschaftlicher Unternehmer ist und im Handelsregister eingetragen ist, für die Bedürfnisse im Zusammenhang mit der ausgeübten landwirtschaftlichen Tätigkeit;

2.2) vom Mieter der Immobilie oder der Person, die unter einem anderen geeigneten

Titel die Immobilie verwaltet, an die das Gebäude angeschlossen ist und die ein landwirtschaftlicher Unternehmer ist und im Handelsregister eingetragen ist;

2.3) von Familienmitgliedern, die Anspruch auf Unterhalt der in 1) und 2) genannten Personen haben; von Arbeitnehmern, die als solche in der Sozialversicherung eingetragen sind;

2.4) von Rentenempfängern, die aufgrund von Tätigkeiten in der Landwirtschaft gezahlt werden;

2.5) von einem der Partner oder Geschäftsführer der in Artikel 2 des Gesetzesdekret Nr. 99 vom 29. März 2004 genannten landwirtschaftlichen Unternehmen, der den Status eines professionellen Landwirts hat." Darüber hinaus ist zu beachten, dass die in den Punkten 1), 2) und 5) genannten Personen den Status von Landwirten haben und gemäß Artikel 8 des Gesetzes Nr. 580 vom 29. Dezember im Handelsregister eingetragen sein

III. EINKOMMENSANFORDERUNG

(Art. 9, Abs. 3, Unterabsatz d): Der Umsatz aus der landwirtschaftlichen Tätigkeit des Eigentümers der Immobilie muss mehr als die Hälfte seines gesamten Einkommens betragen, wobei die Renten, die aufgrund ihrer landwirtschaftlichen Tätigkeit gezahlt werden, nicht berücksichtigt werden; wenn die Immobilie in einer Gemeinde liegt, die als Berggebiet eingestuft ist (gemäß Gesetz Nr. 97/1994), muss der Umsatz aus der landwirtschaftlichen Tätigkeit des Eigentümers der Immobilie mehr als ein Viertel seines gesamten Einkommens betragen. Im Falle eines Unternehmens muss die Einkommensanforderung vom Geschäftsführer des Unternehmens oder von der natürlichen Person, die das Land tatsächlich bewirtschaftet (und die auch im Haus wohnen muss), erfüllt werden, und daher, wenn sie nicht mit dem Inhaber identisch sind, müssen eine Vertrauensperson sein muss. Es ist auch zu beachten, dass landwirtschaftliches Einkommen nicht deklariert wird, sondern fiktiv ist; Steuern werden basierend auf der Größe des Landes in Proportion zur Art des Anbaus (extensiv - erfordert größere Flächen oder intensiv) gezahlt. Die Art des Anbaus bestimmt auch die fiktiven Arbeitsstunden.

IV. OBJEKTIVE ANFORDERUNG FÜR DAS GEBÄUDE

(Art. 9, Abs. 3, Unterabsatz e): Das Gebäude darf nicht den Katasterkategorien A/1 und A/8 angehören. Außerdem dürfen sie nicht die Anforderungen des Ministerialdekrets 1072-1969 erfüllen, das in Artikel 9 des Gesetzes 133/1994 und seinen nachfolgenden Änderungen ausdrücklich erwähnt wird: zum Beispiel können einzelne Einheiten/Gebäude mit einer Fläche von mehr als 240 Quadratmetern nicht für steuerliche Zwecke als ländlich betrachtet werden.

D) KAUF DURCH EIN LIECHTENSTEINISCHES UNTERNEHMEN (ODER EIN UNTERNEHMEN MIT SITZ IN EINEM ANDEREN AUSLAND)

Grundsätzlich kann ein in Liechtenstein ansässiges Unternehmen Immobilien in Italien ohne Einschränkungen erwerben, da Liechtenstein Mitglied der EFTA ist. Es stellt sich jedoch die Frage, ob dies zulässig ist, wenn das Unternehmen, obwohl es formell in Liechtenstein oder einem anderen Ausland registriert ist, ausschließlich im Besitz von Schweizer Bürgern ist; deren einziger Zweck/Aktivität der Erwerb und/oder Besitz von Immobilien in Italien ist. In diesem Fall besteht das Risiko, dass der Vertrag nichtig ist, da er ausschließlich darauf abzielt, eine zwingende Vorschrift zu umgehen, und somit eine sogenannte "betrügerische Transaktion" darstellt. Es wäre anders, wenn das Unternehmen auch Anteilseigner anderer Nationalitäten hätte und/oder andere Aktivitäten ausüben würde, Immobilien in verschiedenen Ländern besäße usw.

Diese Überlegung wird durch die Tatsache verstärkt, dass Artikel 12 (c) des Schweizer Gesetzes über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer (WewG) vorschreibt, dass der Erwerb von Immobilien sicherlich verboten ist, wenn "der Erwerber versucht hat, dieses Gesetz zu umgehen". Darüber hinaus verbietet das Schweizer Recht den Erwerb von Immobilien durch Immobiliengesellschaften (Art. 4 c), c-bis), e) WewG).

E) GEMISCHTE HYPOTHESE

Es ist auch möglich, den Erwerb der Immobilie zwischen einem Elternteil und einem direkten Nachkommen im Verhältnis 50:50 aufzuteilen, wenn es sich um eine Immobilie handelt (z.B. 300 m2: 150 m2 für jeden) mit einer Grundstücksfläche von jeweils 1.000 m2. Wenn das Grundstück größer als 2.000 m2 ist, kann davon ausgegangen werden, dass der überschüssige Teil entweder von einem italienischen landwirtschaftlichen Unternehmen (IAP) oder einem anderen landwirtschaftlichen Unternehmen (Non-IAP) erworben werden kann. Dies würde den Kauf des Wohngebäudes und eines Teils des Landes innerhalb der zulässigen Grenzen für den Erwerb durch einen Schweizer Bürger sicherstellen, während das Non-IAP landwirtschaftliche Unternehmen nur die landwirtschaftlichen Flächen erwerben würde (was im Gegensatz zum Kauf eines Gebäudes ausschließlich für Wohnzwecke auch keine größeren Probleme bereitet). Alternativ könnte der verbleibende Teil des Landes von einem im Ausland ansässigen Unternehmen (Liechtenstein) erworben werden, obwohl das Risiko besteht, dass ein solcher Erwerb als betrügerisch oder direkt gegen die Bedingung der Gegenseitigkeit verstoßend angesehen wird aus den oben genannten Gründen.

 

 

 

 

Zwischen Wandel und Aufschwung - Italien 2024 - 

Italien steht 2024 im Zeichen der Transformation. Die drittgrößte Volkswirtschaft der Eurozone kämpft mit den Nachwirkungen der Pandemie, geopolitischen Spannungen und strukturellen Herausforderungen. Doch es gibt auch Grund zur Hoffnung: Das Wirtschaftswachstum wurde auf 1,0 % korregiert und die Inflationsprognose liegt mit 1,7 % unter dem europäischen Durchschnitt. 

 

Der Nationale Wiederaufbau- und Resilienzplan (PNRR) spielt eine Schlüsselrolle. Mit Investitionen in Digitalisierung und grüne Energie soll die Wirtschaft modernisiert werden. Projekte zur Reduzierung der CO2- Emissionen und zur Verbesserung der digitalen Infrastruktur werden vorangetrieben. 

 

Am Arbeitsmarkt zeigen sich gemischte Signale. Während die Beschäftigungsquote stieg, bleibt die Jugendarbeitslosigkeit besonders im Süden Italiens ein großes Problem. Bildungs- und Ausbildungsprogramme sollen hier Abhilfe schaffen. Die Exportwirtschaft Italiens zeigt sich robust. Besonders der Maschinenbau, die Automobil- und Luxusgüterindustrie profitieren von der globalen Nachfrage. Deutschland bleibt Italiens wichtigster Handelspartner, doch geopolitische Spannungen erfordern eine Diversifizierung der Handelsbeziehungen. 

 

Langfristiges Wachstum wird von den Reformen und Investitionen in Zukunftstechnologien abhängen. Wie gut Italien diese Chance nutzt, wird die kommenden Jahre prägen.

 

Remote arbeiten in Italien und dabei Steuern sparen?

Während es für viele Menschen eine Erleichterung war, nach der Covid-19-Pandemie ins Buero zurückkehren zu können, haben andere die Chance entdeckt, raus ins Grüne oder gleich ins Ausland zu ziehen. Für eine wachsende Gruppe von Deutschen, darunter Selbständige ebenso wie Arbeitnehmer*innen, ist dabei eine besondere Regelung in Italien interessant: Wer hierher zieht, kann für bis zu zehn Jahre zwischen 70 und 90 Prozent der Einkommenssteuer sparen. Nachdem wir uns in mehreren Fällen damit auseinandergesetzt haben, wie man als Arbeitnehmer*in hiervon Gebrauch machen kann, haben wir diese Erkenntnisse in folgendem Gutachten zusammengefasst:

 

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